SL LEGAL рассказали, как создать юридическую архитектуру строительного проекта: от выбора модели до страховой защиты

Строительная отрасль остается одной из самых рискованных с точки зрения судебных споров: удорожание материалов, срыв сроков, скрытые дефекты и санкционные ограничения создают идеальный шторм для участников рынка. Какую договорную модель выбрать и как распределить риски между заказчиком и подрядчиком? Кто отвечает за интеллектуальную собственность в проектной документации и можно ли застраховать задержку пуска объекта? Эти вопросы стали главными на бизнес-семинаре «Строительный проект глазами юриста: от концепции до ввода в эксплуатацию», организованном юридической фирмой SL LEGAL. Мероприятие, прошедшее 18 июня в Novotel Moscow City, собрало девелоперов, руководителей строительных компаний, юристов, финансовых директоров и риск-менеджеров – всех, кто ежедневно сталкивается с вызовами реализации крупных инфраструктурных проектов.

Программа бизнес-завтрака была выстроена вокруг четырех ключевых блоков, которые формируют «архитектуру безопасности» строительного проекта: выбор оптимальной договорной модели и подходов к ценообразованию, управление рисками удорожания и переноса сроков, защита прав на интеллектуальную собственность, а также страхование имущественных и предпринимательских рисков на всех этапах строительства.

С приветственным словом выступил Арташес Оганов, партнер, глава практики корпоративного права, недвижимости и строительства SL LEGAL. Он обозначил ключевую проблематику: строительный проект – это сложнейший комплекс правоотношений, где юридическая чистота на этапе концепции напрямую влияет на финансовый результат при вводе объекта в эксплуатацию.

Дмитрий Богданов, советник практики корпоративного права, недвижимости и строительства SL LEGAL, разобрал три основные договорные модели реализации проектов: мультилот (раздельные договоры на проектирование, поставку и строительство), EPC (единый договор с генподрядчиком) и EPC-M (гибридная модель с разделением на инжиниринг и строительство). Спикер подробно остановился на факторах выбора модели: сложность проекта, степень проработки ТЗ, источники финансирования и компетенции команды заказчика. Отдельный блок был посвящен подходам к ценообразованию – от твердой цены до модели Open book и предельной цены, – а также способам снижения рисков удорожания и переноса сроков. Ключевой вывод: детальное распределение рисков в договоре, исключение диспозитивных норм ГК РФ и использование механизмов банковских гарантий позволяют минимизировать конфликтный потенциал на стадии исполнения.

В качестве приглашенного эксперта мероприятия выступил Станислав Расолька, руководитель направления финансово-технического сопровождения строительства АБН-консалт. Станислав сделал практический разбор инструментов предэкспертной оценки строительных объектов. Он поделился методологией проведения инструментального обследования до подачи претензии: анализ документации, натурное обследование с геодезическими обмерами, дефектовка по ГОСТ 15467–79 и сметная оценка стоимости устранения недостатков. Спикер наглядно показал, как предэкспертная оценка формирует доказательную базу, блокирует аргументы ответчика о недоказанности объемов и позволяет ускорить переговорный процесс. Эксперт разграничил ориентировочные сметные расчеты (точность ±20–30 %, срок 1–3 дня) для досудебного урегулирования и полные детальные расчеты (±5–10 %) для судебной экспертизы. Отдельный акцент был сделан на регламенте фиксации скрытых дефектов: отсутствие инструментального контроля и актов вскрытия на момент осмотра делает невозможным доказывание таких недостатков в суде, поскольку суд может посчитать, что они возникли уже после приемки работ или в результате эксплуатации.

Шермет Курбанов, соруководитель практики интеллектуальной собственности и цифрового права SL LEGAL, представил блок, посвященный охраноспособности результатов интеллектуальной деятельности в строительстве. Он акцентировал внимание на главном вопросе: кому принадлежат права на проектную документацию и технологии строительства? Спикер разобрал судебную практику, согласно которой архитектурное решение как выражение авторского замысла охраняется авторским правом, тогда как технологические инструкции и типовые решения зачастую не признаются объектами IP. Особое внимание было уделено санкционным рискам: запрет на поставки оборудования и ПО из недружественных стран, ограничения на платежи правообладателям по Указу Президента № 322, а также проблема обновления зарубежного ПО, производители которого ушли с российского рынка. В качестве митигации рисков Шермет рекомендовал проводить due diligence проекта на предмет статуса объектов IP, структурировать договоры с аккумулированием прав и готовить план замены критических элементов в случае реализации риска.

Алла Ряшенцева, старший юрист практики страхования и разрешения споров SL LEGAL, осветила вопросы страховой защиты строительных проектов. Она рассказала о комплексном страховании строительно-монтажных работ (СМР), которое включает как страхование имущества, так и гражданской ответственности заказчика и подрядчика. Спикер обратила внимание на сложности, возникающие из-за расхождения определений «ввод в эксплуатацию» в правилах страхования и градостроительном законодательстве, что может привести к преждевременному прекращению покрытия. Отдельный блок был посвящен страхованию задержки пуска (DSU) — предпринимательского риска, который покрывает потерю прибыли из-за несвоевременного завершения проекта. Алла подчеркнула важность письменного согласования условий страхования с заказчиком, включения оговорки об отказе от суброгации и указания заказчика в качестве выгодоприобретателя. Особое внимание было уделено обязательной передаче 50 % рисков в перестрахование РНПК, что вносит свои нюансы в урегулирование выплат, в частности через оговорки о прототипах и аналогах оборудования.

Безопасность строительного проекта – это не разовая проверка, а выстроенная архитектура: грамотный выбор договорной модели и ценообразования на старте, четкое распределение IP-прав, страхование имущественных и предпринимательских рисков, а также своевременная предэкспертная оценка для фиксации дефектов. Только комплексный подход позволяет девелоперам и подрядчикам минимизировать финансовые потери и избежать многомесячных судебных тяжб.

SL LEGAL – юридическая фирма, специализирующаяся на комплексной правовой поддержке бизнеса.

Наши юристы оказывают юридическую поддержку клиентам по вопросам, связанным с созданием совместных предприятий для строительства и/или эксплуатации объектов недвижимости, финансированию и рефинансированию строительных проектов. Мы консультируем клиентов на всех этапах строительства (проектирование, строительство, согласование договоров строительного подряда и т.п.) и содействуем в разрешении строительных споров.

Помимо транзакционной работы над договорами, мы оказываем содействие в связи с применением градостроительного регулирования и оформлением прав на землю; экологической экспертизой и обеспечением промышленной безопасности; процедурой ввода объектов в эксплуатацию и другими вопросами.